Als wir das erste Mal ernsthaft über einen Kauf in Thailand nachgedacht haben, tauchte schnell diese Zahl auf: 49 Prozent. Klingt technisch, ist aber der Kern dessen, was Ausländer beim Immobilienerwerb in Thailand dürfen und was nicht. Wer das einmal verstanden hat, kann deutlich klarer entscheiden, ob Kaufen für einen Sinn ergibt oder ob Mieten die bessere Wahl ist.
Was dürfen Ausländer kaufen, was nicht?
Ausländer dürfen in Thailand Eigentumswohnungen (Condos) als echtes Freehold-Eigentum kaufen. Freehold bedeutet: Du bist eingetragener Eigentümer im Grundbuch (Chanote), das Eigentum gehört dir unbefristet, und du kannst es verkaufen, vererben oder vermieten. Das ist echtes Eigentum, kein Trick und keine Konstruktion.
Was Ausländer nicht dürfen: Land besitzen. Damit gilt auch: Kein Haus mit eigenem Grundstück als Freehold. Wer ein Haus kauft, kauft das Gebäude, aber nicht das Land darunter. Das Land gehört jemand anderem, und du mietest es typischerweise langfristig dazu. Das ist ein wesentlicher Unterschied zum deutschen Rechtssystem und hat praktische Konsequenzen.
Die 49-Prozent-Regel im Detail
Der Freehold-Erwerb für Ausländer gilt nur innerhalb eines bestimmten Limits. In einem Condo-Gebäude dürfen Ausländer insgesamt maximal 49 Prozent der Gesamtfläche besitzen. Die restlichen 51 Prozent müssen sich in Thai-Hand befinden.
In der Praxis heißt das: Wenn ein populäres Gebäude bereits zu 49 Prozent von Ausländern gekauft wurde, kann kein weiterer Ausländer mehr eine Freehold-Einheit kaufen. Die Quote ist dann voll. Das kommt gerade in beliebten Expat-Gegenden von Bangkok, Phuket oder Chiang Mai vor. In diesen Fällen bieten Entwickler oft noch Leasehold-Optionen an.
Was ist Leasehold, und was bedeutet das für dich?
Leasehold ist ein langfristiger Mietvertrag, typischerweise über 30 Jahre, manchmal mit einer vertraglich vereinbarten Verlängerungsoption um weitere 30 Jahre. Du zahlst einen einmaligen Betrag und hast das Nutzungsrecht für die Laufzeit. Aber du bist kein Eigentümer im Sinne des Grundbuchs.
Wichtig zu wissen: Die Verlängerung nach 30 Jahren ist gesetzlich nicht garantiert. Sie ist Vertragssache. Wenn der Eigentümer nach 30 Jahren nicht verlängern will oder das Gebäude verkauft wurde, hast du rechtlich wenig in der Hand. In der Praxis laufen viele Leasehold-Verträge ruhig ab, aber das Risiko ist real. Leasehold ist für manche Situationen sinnvoll, zum Beispiel für kürzere Zeiträume oder wenn die Freehold-Quote voll ist. Als langfristige Altersvorsorge oder Erbe ist es weniger geeignet.
Der Kaufprozess: was du wissen musst
Beim Kauf eines Condos als Ausländer gibt es einige Pflichtpunkte:
- FET-Nachweis: Der Kaufbetrag muss als Auslandsüberweisung nach Thailand nachgewiesen werden. Das zuständige Dokument ist das Foreign Exchange Transaction Form (FET, früher Tor Tor 3), das deine Thai-Bank ausstellt. Ohne diesen Nachweis kann das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung auf deinen Namen nicht durchführen. Das Geld muss also als Auslandsüberweisung ankommen, nicht als Bargeld oder lokale Überweisung.
- Due Diligence: Prüfe, ob die Ausländerquote im Gebäude noch nicht voll ist. Das kann dein Anwalt beim Grundbuchamt (Land Department) nachfragen.
- Anwalt: Lass Kaufvertrag und Eigentumshistorie von einem unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt prüfen. Nicht den Anwalt des Entwicklers nutzen.
- Steuern und Gebühren: Beim Kauf fallen Transfergebühren, Stempelsteuer und weitere Kosten an. Diese teilen sich Käufer und Verkäufer vertraglich auf. Kläre vorab, wer was trägt.
Du willst wissen, ob ein Kauf für deinen konkreten Fall finanziell und rechtlich Sinn ergibt?
Der Planner sortiert Visum, Budget, Fristen und Behörden für genau deinen Fall, Schritt für Schritt.
Vorkaufspreise und Off-Plan-Kauf
Viele Entwicklungen werden als Off-Plan verkauft, also bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Oft sind die Preise attraktiver und du zahlst in Raten. Das Risiko: Entwickler können in Verzug geraten oder in Schwierigkeiten geraten. Bei Off-Plan-Käufen ist die Prüfung des Entwicklers besonders wichtig: Ist er finanziell solide, hat er frühere Projekte fristgerecht fertiggestellt? Das ist recherchierbar, braucht aber Zeit.
Was ist mit einer Thai-Firma als Eigentümerin?
Eine verbreitete, aber risikoreiche Konstruktion ist der Kauf von Land oder Haus über eine thailändische Gesellschaft, an der der Ausländer beteiligt ist. Wenn Thai-Gesellschafter dabei nur als Strohleute fungieren (sogenannte Nominees), ist das nach Thai-Recht illegal. Die Behörden gehen zunehmend gegen solche Strukturen vor, und wer erwischt wird, riskiert den Verlust des Eigentums ohne Entschädigung. Das Gleiche gilt für den Kauf über eine Thai-Ehepartnerin oder einen Thai-Ehepartner: Das ist möglich, wenn die Partnerschaft echt ist, aber nicht als Schutzschild für Ausländer gedacht und rechtlich komplex.
Kurz: Freehold-Condo kaufen, wenn du Eigentümer sein willst. Alles andere braucht sehr gute rechtliche Beratung und Augen auf.
Hinweis: Dieser Beitrag ist sorgfältig recherchierte Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Visa-, Steuer- und Einreiseregeln ändern sich in Thailand laufend. Maßgeblich sind immer die offiziellen Vorgaben der zuständigen Behörden. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen hol dir bitte fachkundige Beratung.
Beim Auswandern nach Thailand entscheidet nicht der Traum vom günstigen Leben, sondern ein realistisches Monatsbudget. Lies dazu auch, ob du mieten oder kaufen solltest und wo du am besten lebst.