Mieten oder kaufen? Diese Frage stellen sich die meisten, die ernsthaft über einen Umzug nach Thailand nachdenken. In Deutschland ist die Antwort eine Frage von Eigenkapital, Zinsen und persönlicher Präferenz. In Thailand kommt eine Ebene dazu, die man kennen muss: das Landbesitz-Verbot für Ausländer und die rechtlichen Risiken mancher Kaufkonstruktionen. Wer das versteht, trifft die Entscheidung mit offenen Augen.
Warum mieten in Thailand so attraktiv ist
Zunächst die gute Nachricht: Mieten in Thailand ist einfach, günstig und flexibel. Du brauchst kein Visum mit bestimmten Anforderungen, keinen FET-Nachweis, keinen Anwalt, keine Notarkosten. Du suchst eine Wohnung, unterzeichnest einen Mietvertrag, überweist die Kaution (meist zwei bis drei Monatsmieten) und ziehst ein.
Die Kosten sind je nach Ort sehr unterschiedlich: Ein Studio in Bangkok ab ungefähr 13.000 THB pro Monat, in Chiang Mai ab ungefähr 8.000 THB, auf Phuket tendenziell teurer. Das sind grobe Richtwerte, die je nach Lage, Zustand und Ausstattung erheblich schwanken. Für eine komfortable Wohnung mit Pool und Gym in einem beliebten Expat-Viertel kann der Preis schnell das Doppelte oder mehr betragen.
Mieten hat auch den Vorteil der Flexibilität: Wenn das Leben sich ändert, das Klima nervt oder du in eine andere Stadt ziehen willst, bist du nicht gebunden. Gerade in den ersten Jahren im Land ist das sehr wertvoll.
Das Landbesitz-Verbot: was es bedeutet
Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Punkt. Das gilt auch für Häuser mit Grundstück: Das Gebäude kann einem Ausländer gehören, aber das Land, auf dem es steht, nicht. Wer ein Haus kaufen will, kann das Gebäude kaufen und das Land langfristig mieten, typischerweise 30 Jahre mit einer vertraglich vereinbarten Verlängerungsoption.
Das einzige, was Ausländer als echtes Freehold-Eigentum kaufen dürfen, sind Eigentumswohnungen (Condos), und das auch nur bis zur 49-Prozent-Quote im jeweiligen Gebäude. Mehr dazu im Beitrag zur 49-Prozent-Regel.
Die Partner-Falle: wenn der Kauf über jemanden läuft
Eine Konstruktion, die viele Ausländer in Thailand versuchen: Das Land oder Haus wird auf den Namen des Thai-Partners oder der Thai-Partnerin eingetragen. Das ist bei einer echten Partnerschaft rechtlich möglich, aber es birgt erhebliche Risiken.
Das Eigentum gehört dann rechtlich der Person, auf deren Namen es eingetragen ist. Im Falle einer Trennung, einer Scheidung oder des Todes des Partners gibt es keine automatische Absicherung für den ausländischen Teil. Thai-Erbrecht und Eigentumsrecht können sehr zum Nachteil des Ausländers ausgelegt werden, wenn es keine sauberen Regelungen gibt.
Noch riskanter ist die sogenannte Nominee-Konstruktion: Eine Thai-Gesellschaft wird gegründet, an der Thai-Gesellschafter nur auf dem Papier beteiligt sind, um dem Ausländer Kontrolle über Landbesitz zu ermöglichen. Das ist nach Thai-Recht illegal. Die Behörden gehen gezielt gegen solche Strukturen vor, und wer damit erwischt wird, riskiert den Verlust des Eigentums ohne Entschädigung. Das klingt drastisch, ist aber reale Praxis.
Wann macht Kaufen Sinn?
Kaufen in Thailand kann sinnvoll sein, wenn:
- Du eine Freehold-Einheit in einem Condo kaufst, bei dem die Ausländerquote noch nicht voll ist.
- Du langfristig in Thailand bleiben willst und finanziell in der Lage bist, den Kauf als Auslandsüberweisung nachzuweisen (FET-Pflicht).
- Du einen unabhängigen Anwalt einschaltest und Due Diligence machst.
- Du nicht auf Wertsteigerungen spekulierst: Der Thai-Immobilienmarkt ist für Ausländer kein sicheres Investment mit garantierter Rendite.
Kaufen ist weniger sinnvoll, wenn du noch unsicher bist, wo genau du leben willst, wenn du erst seit kurzer Zeit in Thailand bist, oder wenn du denkst, über eine Partnerkonstruktion an Land zu kommen.
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Leasehold als dritter Weg
Zwischen Mieten und Kaufen gibt es noch Leasehold: Du zahlst einen größeren Betrag auf einmal und erhältst dafür ein langlaufendes Nutzungsrecht, oft 30 Jahre. Das wird manchmal als "Kaufen" vermarktet, ist aber kein Eigentum. Leasehold kann sinnvoll sein, wenn du ein bestimmtes Objekt langfristig nutzen willst und die Freehold-Option nicht verfügbar ist. Die Risiken sind die gleichen wie bei einem langen Mietvertrag: nach Ablauf der Laufzeit bist du auf die Verlängerungsbereitschaft des Eigentümers angewiesen, und die ist gesetzlich nicht garantiert.
Unser ehrlicher Rat nach acht Jahren
Wir selbst wohnen zur Miete in Udon Thani und haben das nie bereut. Die Flexibilität ist uns wichtig, und wir haben gesehen, wie viele Ausländer mit Kaufkonstruktionen Probleme bekommen haben. Wenn du kaufen willst, dann Freehold-Condo mit sauberem Nachweis und gutem Anwalt. Alles andere braucht sehr sorgfältige Prüfung.
Mieten und das Leben in Thailand genießen ist für die meisten der risikoärmere und oft praktischere Weg, zumindest in den ersten Jahren.
Hinweis: Dieser Beitrag ist sorgfältig recherchierte Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Visa-, Steuer- und Einreiseregeln ändern sich in Thailand laufend. Maßgeblich sind immer die offiziellen Vorgaben der zuständigen Behörden. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen hol dir bitte fachkundige Beratung.
Beim Auswandern nach Thailand entscheidet nicht der Traum vom günstigen Leben, sondern ein realistisches Monatsbudget. Lies dazu auch, worauf du beim Condo-Kauf und der 49-Prozent-Regel achten musst und wo du am besten lebst.